房屋调查志愿服务心得体会和感想 志愿服务调查研究论文(7篇)

当我们备受启迪时，常常可以将它们写成一篇心得体会，如此就可以提升我们写作能力了。好的心得体会对于我们的帮助很大，所以我们要好好写一篇心得体会以下我给大家整理了一些优质的心得体会范文，希望对大家能够有所帮助。

2022房屋调查志愿服务心得体会和感想一

尽职调查，也被称为审慎性调查，指的是在收购并购过程中买方对目标企业的资产和负债情况、经营和财务情况、法律关系以及目标企业所面临的机会以及潜在的风险进行全面、细致的调查和分析，以求准确了解目标公司的真实状况。

尽职调查没有固定的程序，但总体来说，其一般流程如下：

1、由收购并购方指定一个由律师组成的法律尽职调查小组。

2、由收购并购方和律师、目标企业签署“保密协议”。

3、法律尽职调查小组准备一份要求目标企业提供材料的尽职调查清单。

4、目标企业根据尽职调查清单的要求提供相关文件，并制作资料索引。

5、尽职调查小组实施尽职调查，通过各种渠道收集并分析有关的资料。

6、尽职调查小组报告尽职调查结果，出具法律尽职调查报告。

（一）目标企业的设立和合法存续

查阅目标企业设立时的政府批准(如有必要)、名称预先核准通知书、营业执照、公司章程、重组方案、股东协议、国有股权管理文件、组织机构代码证书、评估报告、审计报告、验资报告、工商登记文件等资料，核查目标企业的设立否符合法律、法规规定。

（二）目标企业的股东及其注册资本缴纳情况

核查目标股东人数，股东资格，股东成立时间、法定代表人、注册资本、实收资本、注册地、企业类型、经营范围、主营业务、股权结构等情况。股东的出资或增资金额、时间、方式以及相应获得的股份情况，货币出资和非货币资产出资是否符合相关法律规定。

（三）目标企业的主要资产

取得目标企业主要固定资产清单、房产权证、房屋占用范围内的土地使用权证等。取得目标企业的主要无形资产清单、土地使用权证及其他无形资产权属证书等相关资料，核查目标企业拥有的土地使用权或其他无形资产是否已取得相关权属证明，是否存在期限或其他权利限制，是否存在法律上的瑕疵。

（四）目标企业的生产经营及重大合同

核查目标企业的经营范围是否符合法律、法规和规范性文件的规定及实际经营范围是否与工商登记一致，是否取得从事经营范围内的业务所需的所有批准、登记、备案、经营资质或许可，是否存在相关经营资质和经营许可的期限或其他限制或条件；查阅目标企业的重要法律文件和重大合同，了解各项合同及其有效期限、合同项下的权利和义务、重要违约行为或违约责任、合同终止的情形等，核查是否存在转让或转让程序上的限制和条件，是否存在阻碍收购并购的相关条款约定。

（五）目标企业的组织结构和人力资源状况

查阅公司章程及选聘和辞退董事、监事、高级管理人员的董事会、监事会、股东大会、职工代表大会、职工大会等决议或会议记录、相关议案、提案、董事、监事、高级管理人员的辞职报告等相关会议资料，了解其组织结构、管理职位设置和管理人员职责分配，查阅公司重大事项的表决、通过程序等相关信息以确定本次收购并购是否存在程序上的障碍。

调查目标企业的雇佣人员的数额，目标企业是否对重要人员进行了相应的激励措施，是否存在对此次收购并购造成障碍的劳动合同。

（六）目标企业的纳税状况及依据

查阅目标企业的国税与地税登记证、年度财务报表、最近3年的纳税申报表等文件资料，核查目标企业执行的税种、税率及是否享受税收优惠政策、财政补贴政策，确定其适用的税种、税率是否符合法律法规的规定。取得当地国税与地税主管机关就目标企业最近3年纳税情况出具的证明文件，查阅相关纳税资料，核查目标企业最近3年是否依法纳税，是否存在欠税，是否存在被税务部门处罚的情形等。

（七）目标企业的重大债权债务

查阅目标企业近3年的重大合同清单，核查合同的履行情况，确定主要债权是否实现、主要债务是否履行完毕，是否存在潜在的纠纷或其他重大法律风险。查阅目标企业的财务会计报告、其他应收应付账款明细、相关交易协议，调查其他应收应付、预收及预付账款产生的原因、具体内容、数额等情况，判断是否存在潜在的纠纷或其他重大法律风险。

（八）目标企业的法律纠纷

调查目标企业及其重要控股子公司（若有）、主要股东、控股股东或实际控制人、企业董事及高级管理人员等是否存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁或行政处罚案件。

一般法律尽职调查报告包括如下内容：

1、收购并购方对尽职调查的要求；

2、律师审查过的文件清单，以及要求出让方或目标企业提供但未提供的文件清单；

3、进行尽职调查所做的各种假设；

4、出具尽职调查报告的责任限制或声明；

5、对审查过的资料进行分析和总结，对所涉及的法律事项以及所有审查过的信息所隐含的法律问题的评价和建议。

2022房屋调查志愿服务心得体会和感想二

申请人，性别，民族，工作单位，职务，身份证号码，住址，电话。

请求调取武汉市**区*镇路7号*小区19号楼303室的购房合同、房产登记信息、是否有抵押登记等。

武汉市**区不动产登记事务中心

地址：**区路号

电话：

申请人诉离婚纠纷一案已由贵院受理，案号为（20__）京01民初号。被告结婚前，曾购买武汉市**区*镇路7号*小区19号楼303室房屋一处。据申请人了解， 系以按揭方式购买，在婚后应有还贷。在第一次庭审中，提出分割*个人房屋武汉市**区路一区栋房屋或在此居住，但实际上，被告在婚前就购有自己的房屋，根本不需要居住在申请人的个人住房内。为依法查清被告**名下的房屋情况，以及该房在婚后是否有贷款偿还、是否有抵押登记，请求人民法院依法向房屋管理部门调取房屋买卖合同及产权登记信息等材料。如婚姻存续期间被告有对该房的还贷，申请人申请依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉若干问题的解释（三）》第十条的规定获得折价补偿。

综上，为查清被告**名下房屋情况及夫妻共同还贷情况，特申请法院依职权查询，或为申请人代理律师出具调查令依法调查。

此致

武汉市**区人民法院

申请人：

年  月  日

附：持令律师信息

律师

北京市律师事务所

执业证号：

2022房屋调查志愿服务心得体会和感想三

今后认真贯彻落实市委政府“结穷亲、帮穷户、拔穷根”精准扶贫精神，扎实开展“双包双建双带双促”活动，细化干部一对一帮扶的任务，强化干部责任。加强督导检查，督促帮扶干部与包联户沟通联系，有针对性地制定贫困户脱贫计划。建立考核机制和责任追究制度，确保减贫项目精准，帮扶措施精准，帮扶效果明显。

市质监局将动员社会各方面力量，通过多种渠道筹措资金，帮助xx村启动 “一中心三室”建设，改善村两委办公条件，解决群众看病难问题。积极争取政策扶贫资金，协调相关单位，逐步解决xx道路交通、供水、供电、通信等设施问题，从根本上改善村民生产生活条件。

。帮助贫困户因地制宜地选择产业，重点发展蜜蜂养殖和猕猴桃产业，帮助群众连片规划建设，着力优化品种，努力提升规模化、标准化、集约化生产经营水平，尽快形成一定的产业规模。在此基础上引进企业拉升产业链，提升产品的附加值，提高质量和效益，增加村民收入。帮助xx村建立蜂蜜合作社，通过合作社与龙头企业合作，发展壮大蜜蜂养殖产业。帮助发展猕猴桃产业，免费提供猕猴桃树苗，力争在明年春季推广种植200亩。事先做好与十堰市新合作超市沟通合作，开辟猕猴桃销售渠道。

。

结合xx村实际，引进符合产业发展的龙头企业，通过村企合作，互助互动，借助企业的技术、资金，壮大产业规模，拉长产业链，降低农民发展产业遇到的市场风险，实现互利共赢。计划引进猕猴桃、魔芋、蜂蜜产业龙头企业各一家，通过龙头企业带动产业合作社发挥作用。同时争取市文明办等有关部门，大力开展结对共建美丽乡村和“两创”(创文明新村、创“十星级文明户”)活动，加快建设文明新村。

积极争取政策支持，以居住在高山、边远以及水电路不通、资源匮乏、灾害频繁、生存环境恶劣的贫困户为重点，实行生态搬迁工程，解决一方水土难养一方人的问题。目前该村已规划两个搬迁安置点，有18户村民有搬迁意愿。通过搬迁让村民集中居住，同时配套基础设施，从根本上改善生产生活条件。

积极开展“雨露计划·金蓝领”助学培训，以贫困家庭“两后生”职业技能培训和农村劳动力短期就业创业技能培训为重点，鼓励村民参加职业技能培训，提高贫困劳动力技能水平和新生劳动力的能力素质，为扶贫攻坚提供人才和智力支持。为防止出现因学返贫的情况出现，市质监局继续对该村在校高中生和大学生进行助学帮扶，帮助学生完成学业，增强致富能力，巩固扶贫成果。

1、加大规划统揽力度，提升精准扶贫效率。农业产业化是市场经济条件下现代农业发展的客观要求，一县一业，一乡一品的规模化种植、养殖和经营是农民抵御市场风险的有效手段。虽然秦巴山区地形复杂、气候各异，动植物品种多样，难以形成大规模的经营，但结合实际分片进行规划，以几个乡镇或几个村为单元，明确产业方向，形成适度规模的“龙头企业+基地+农户”的经营模式，还是切实可行的。如xx镇周边乡镇，或xx村及周边几个村，都发展弥猴桃，形成规模，集约化经营，这样就可以降低生产、销售成本，提高产品质量和经济价值。因此，建议市级统筹指导，县乡科学规划，分片区对产业发展、道路交通、村级公益设施进行规划，以提高扶贫效率。

近日市质监局组织调研专班，深入精准扶贫联系点——xx县xx镇xx村进行调研，深入分析xx的现状、问题及下一步帮扶措施。现将调查情况报告如下：

一、xx村发展的现状

1、基本村情现状。xx村位于xx县xx镇北部，距镇政府约30公里，距县政府约88公里，是典型的偏远高山村。版图面积约70平方公里，由过去的4个村和1个林场合并而成，全村旱地4426亩，水田325亩，共有5个村民小组。xx村村内主要资源有闪长岩、石煤、黑板石、魔芋、猕猴桃、蜂蜜和烟叶等。

2、贫困人口现状。xx全村共340户，1339人，其中户口在本村但早已在外地安家约300人，实有劳动力825人，贫困人口177户673人，贫困人口超过50%。在贫困人口中五保户20人，低保户86人。可以说，留在村里的大多是贫困户。根据走访了解到的情况，除了35户烟农收入较为稳定外，其他贫困家庭没有稳定的收入来源。

3、基础设施现状 。xx村交通不便，全村水泥路9公里，通组公路60余公里，路面较差，遇到雨天，大多数道路无法通车。村民居住分散，除2家房屋是新建的两层小楼外，其他农户房屋均是土坯房，居住条件极差。村内无学校，孩子均在外村和镇上上学，目前有8名在读大学生和6名高中生。村内无卫生室，村民看病去30公里外的xx镇，因交通不便，很多村民小病都是能忍则忍。村党员活动中心是4间建于上世纪70年代的土墙房，办公环境差。因环境限制，该村电力资源短缺，经常晚上供电，停电的情况时有发生。当前没有网络，很多地方没有手机信号，通讯极其不便。

4、产业发展现状。村民主要经济来源以种烟、种粮、发展林特产业和打工为主，20xx年人均收入4242元。烟叶种植是该村主导产业，在烟叶公司支持下，种植面积达到850亩，有烤房22座。由于条件所限，招商引资相对困难。20xx年引进一家石材加工厂，因交通不便，运输成本高，目前处于停产状态。

5、基层组织现状。xx村现有党员22人，村两委班子5人，年龄结构较为合理，但村支书、村主任、村会计3人长期不在本村居住，村妇联主任是一名20多岁年轻女性，很少参与到村集体事物中来，村两委作用的发挥在一定程度上受到影响。

1. 加强领导，组建帮扶工作机构。市委政府“精准扶贫”活动专题工作会议召开后，市质监局迅速成立了以局长曾勤为组长，局班子成员，各分局局长及直属事业单位负责人为成员的“精准扶贫”工作领导小组，迅速召开专题会议，制定 “结穷亲、帮穷户、拔穷根”精准扶贫工程实施方案，同时成立了以党组成员、副局长欧阳华同志为队长，抽调6名同志为成员的“精准扶贫”工作队，为“精准扶贫”活动的开展提供了组织保障。

2、走访调研，摸清村内基本情况。我局扶贫工作队迅速深入联系村逐户走访，全面调研。工作队员共驻村180人次，走访入户80%以上的村民及所有贫困户家庭，先后4次与xx镇党委政府领导座谈商讨xx村扶贫计划， 5次召开村民大会，详细了解xx村的基本情况，并将走访了解的详细情况归类建档。通过调查，在177户贫困户中，有烟农35户，全家在外打工6户，仅留老人在家23户，伤残户3户，老年户3户。经统计，需要重点帮扶的困难户共96户354人，致贫的主要原因是劳动力不足，同时村民思想保守、缺乏技术和资金。通过走访调查，确定了扶贫的重点对象，真正做到底数清、问题清。在走访过程中，工作队员积极宣传党的惠民政策，争取村民对 “精准扶贫”工作的理解和支持，为下一步工作的开展奠定了基础。

3、明确职责，全员参与结对帮扶。按照市委政府“干部包户(人)”的要求，结合贫困村的实际，建立了县级领导干部包户和一般干部包人责任制。我局县级干部13人，帮扶13户共计48人，一般干部206人，共计帮扶81户306人，剩余贫困群众由工作队兜底帮扶。任务确定后，通过春节慰问、组织活动等方式，组织干部职工分批前往xx村，走访、慰问、帮扶困难户，为各户脱贫致富出谋划策。其中在20xx年春节前夕，局党组成员以及二级单位负责人走访慰问了该村老党员和一批困难群众，共计为该村177户结对帮扶户提供了价值1.2万元的慰问品，同时为14名在校高中生和大学生每人提供500元的助学金，支持他们克服困难完成学业。

4、结合实际，帮助制定脱贫计划。授人以鱼不如授人以渔，产业扶贫是村民彻底脱贫致富的重要途径。经实地走访，该村蜜蜂养殖、猕猴桃和中药材种植有一定的产业基础。目前有30余户村民散养蜂蜜200多箱，但缺乏技术和龙头企业带动，蜜蜂养殖未能形成规模，产量也较低，多数蜂蜜养殖户年收入只有100多元。该村地处高山，很适合猕猴桃生长，已有几户村民正在发展猕猴桃桃，其中村主任朱磊建有60亩猕猴桃基地，其中20亩已挂果，年收入超过10万元。通过调查，后与村两委沟通，决定以产业扶贫为主导，将蜂蜜养殖、猕猴桃和中药材种植作为该村新的经济增长点，予以重点扶持，做到户户有产业，人人能脱贫，同时联系龙头企业，帮助建立产业合作社，推行“龙头企业+基地(合作社)+农户”的经营模式，以产业扶贫彻底实现脱贫致富。为加快发展壮大猕猴桃产业，局主要领导专程赴全国最大的猕猴桃基地——陕西省眉县考察猕猴桃标准化示范县建设，了解猕猴桃的种植、加工、储藏、销售、发展前景等情况，帮助xx村制定了科学、详细的猕猴桃产业发展计划。每亩猕猴桃年产3000-5000斤，每斤2-3元，每户种植3-5亩，可收入1-2万元。力争通过5年努力，该村猕猴桃发展至500亩，收入达到200万元。为发展蜂蜜产业，我们先后5次到湖北神农蜂语生物科技有限公司调研，得知当前新的养蜂技术每箱年产50公斤左右蜂蜜约800-1000元，且在第二年1箱蜜蜂可分箱为3-4箱，第三年可分箱到十几箱。1箱蜜蜂在第二年经分箱后年产值可达到3000-4000元，第三年分箱后的收入可达一、两万元。同时，该产业对劳动力要求不高，属于“懒人”产业，老弱病残均可发展。我们将了解到的信息及时该村两委沟通，帮助该村成立了蜜蜂养殖合作社，与湖北神农蜂语公司签订合作协议，争取在2-3年将该村蜜蜂发展至1000箱，年收入达到80万元。

5、筹措资金，启动扶持产业发展。为加快xx村脱贫步伐，市质监局通过多种渠道筹措资金。年初，局党组号召全局干部职工每人集资捐款400元，共募集到9万多元启动蜜蜂养殖产业，计划为110户困难村民每户免费提供1箱蜜蜂。我局已与湖北神农蜂语公司签订合作协议，由神农蜂语公司提供蜜蜂种群和技术指导，近期已有6箱蜜蜂送到村民手中。为改善该村医疗卫生条件和产业合作社的发展，局党组计划每年想办法筹措一定的资金，支持该村“一中心三室”建设(党员活动中心、产业合作社办公室、卫生室、文化室)。目前已筹措10万元资金，计划为该村村民每户提供1亩猕猴桃苗木，并聘请陕西眉县的技术人员，定期为该村猕猴桃种植户提供技术指导。

6. 广泛动员，邀请企业参与扶贫共建。扶贫是一项社会责任，我局积极动员企业参与共建，借助企业的资金、市场，帮助联系村脱贫致富。经沟通，目前已有湖北世纪中远集团、十堰福堰钢铁公司、葛洲坝公司十堰办事处、湖北帕菲特工程机械公司、湖北神农蜂语公司、十堰海亿魔芋食品公司以及市液化气公司等8家企业愿意参与到xx村的扶贫工作中来。其中，湖北神农蜂语公司已先后2次派技术员前往xx村讲解传授蜜蜂养殖技术，葛洲坝公司十堰办事处愿意为xx村移民搬迁工程免费提供水泥100吨。

1、村民素质不高。在扶贫开发之中，劳动力资源是最关键、最活跃的因素。但xx村村民文化素质低，思想保守，给精准扶贫增加了难度。目前有一定能力的已经迁出村外，年轻人常年在外打工，留守的多是老、弱、病、残、小，劳动能力有限，无法有效参与产业和基础设施建设，导致贫困村缺乏“造血”功能。

2、资金投入不足。xx是极度贫困的村庄，需要建设的项目多，需要扶持的资金多。该村一直致力打造的猕猴桃产业，200多亩土地流转已经到位，但前期每亩近3000元基地建设费用成了门槛，村民缺乏资金投入，只能望地兴叹。目前政策扶贫资金有限，村民自筹资金无来源，帮建部门零基预算，也无资金投入。加之农业产业投入大、周期长，市场风险也很大，村民无法承担投入成本，资金制约成为扶贫的最大障碍。

3、技术服务不够。xx镇党委政府及xx村两委十分重视产业发展，先后发展了烟叶、魔芋、猕猴桃、蜜蜂养殖、玄生种植等产业，只有烟叶公司技术服务到位，发展较好。可烟叶种植面积900亩已基本饱和，无发展空间。其他产业发展水平仍然较低，村里曾大力发展中药材——玄参，因村民缺乏种植技术，辛苦一年，收入不及成本，加之缺乏龙头企业兜底，结果村民都放弃了玄参种植。村里还发展过莲藕、核桃、魔芋等产业，但都是原始的粗放经营，广种薄收，陷入停滞状态，根本问题是缺乏技术指导。

4、联动帮扶不力。xx村贫困面大，返贫率高，每年因灾、因病、因学等原因当年返贫的人口居高不下。加上缺项目、缺资金、缺技术、缺人才，扶贫攻坚任务非常艰巨。目前市委政府安排我局和浙江海天建设集团共同帮扶xx村，我局也积极争取其他8家企业从不同层面参与到xx村扶贫中来。但总体感觉是企业积极性不高，特别是市里统一安排的浙江海天建设集团至今还没有实质性行动，社会联动帮扶的效果也不是太好，单靠一个部门的力量难以完成艰巨的脱贫任务。

2022房屋调查志愿服务心得体会和感想四

根据深圳市某某物业管理有限公司（以下简称“贵司”）与广东卓建律师事务所（以下简称“本所”）签订的《管理律师服务合同》，本所接收贵司的委托，就贵司的经营管理系统进行调整和提升。按照项目进度计划，本所在完成了必要的前期沟通和准备工作后，指派律师于 20xx年5月6日开始进行第二阶段的尽职调查工作，并于20xx年5月20日完成。

在此期间本所律师对贵司现有的规章制度、员工手册、部门手册、公司章程、董事会议事规则、监事会议事规则以及iso9000文件进行了全面的了解，并与公司高层、中层、基层管理人员及员工进行了访谈，合计共27人次，其中高层2人次，中层5人次，基层管理人员及员工20人次。同时对物业部、工程部、保安部进行了实地考察，并与保安部员工一起对公司管理的某某商业大厦楼宇进行了实地巡查。

在此基础上，本所律师按照管理律师的业务标准、道德规范，本着勤勉尽责的精神，在对贵司提供的有关材料和事实进行了核查和验证后，现向贵司出具如下尽职调查报告（以下简称“本报告”）。

在出具本报告之前，本所特作如下声明：

1. 本报告仅对《管理律师服务合同》中约定的服务事项负责，并以贵司提供的材料以及本所尽职调查中所了解到的情况为依据，发表意见。

2. 本报告为阶段性工作报告，其中所涉及的情况和意见均不是本次管理律师项目的最终结论，在经过贵司进一步认可或修改后方可作为下一阶段工作的依据。

3. 本报告仅供贵司为本次管理律师项目使用，未经本所事先书面同意，不得作为其他任何用途使用，包括但不限于复印、传抄和外传。

贵司在经营管理层设有总经理和副总经理，下设人力资源部、财务部、物业部、工程部、保安部和品质部，其中总经理分管人力资源部、财务部和工程部，副总经理分管物业部、保安部和品质部，而原有的组织结构框架图中所提及的拓展部，在事实上并没有运转。

1. 贵司的组织结构设置总体上采取了职能型组织结构的方式。其中，人力资源部（实为综合部）、财务部和品质部是以独立的职能部门来设置的，但行政和综合职能并未在组织结构上体现出来。

2. 按普通中小型物业公司的组织结构设置规则来看，通常做法为物业部下面分设工程、保安和环境三个职能机构，而贵司则是把物业（不是一般意义的物业部，主要功能是客户服务中心）、工程、保安三个职能机构提升到了独立部门的位置，使这三个原本相互关联的职能机构变成了三个独立的部门，加之贵司人事关系复杂，导致了现在物业部、工程部、保安部三足鼎立的局面，给管理工作带来了诸多的不便，也容易产生职能冲突和丢失现象。

3. 目前贵司的物业部、工程部、保安部由总经理和副总经理各自分管一部分，无形中加大了三个职能部门之间的隔阂。三个职能机构如果不能统一管理，必然会给经营管理和服务带来断层和混乱。

4. 从贵司现在的管理结构来看，无论是人力资源部、财务部，还是品质部都无法介入物业部、工程部和保安部这三个职能机构的日常经营和管理活动，导致职能机构之间不能很好的配合与对接，公司也不能有效地行使管理和监督职能。

由于贵司目前尚不能对部门机构的设置进行大的调整，因此在不改变现有的组织结构设置的情况下，增加综合部或品质部对物业部、工程部和保安部三大职能机构的管理和监督的职能，且上述三大职能机构统一由一个高层领导分管，在便于贵司统一协调和管理的同时，打破其三足鼎立的格局。

1. 基本情况

（1）人力资源部承担的职能除人力资源管理外，还承担着采购、行政、后勤等综合部门或办公室的职能。

（2）目前人力资源部虽然承担了一些综合职能，但从贵司整体来看，综合职能丢失的现象十分严重。如考勤管理、工作服管理、卫生管理、文书管理、档案管理、会议管理、计算机网络管理等职能。同时人员配备不够，行政、后勤等岗位缺失。

2. 分析

（1）虽然物业管理企业的`通常做法为单独设立人力资源部，但对于中小企业来说，如果单独设立人力资源管理部必然要有独立的行政部或综合部，否则就可能导致综合管理职能的丢失或散落。

（2）对中小企业来说，行政部或综合部除了履行行政、人事、后勤等职能外，还承担着对职能机构的制约和监督、法务和合同审查、财务前置审查等职能，但现在的人力资源部远远无法达到上述的职能要求。

（3）对中小企业来说，行政部或综合部还要承担对其它部门进行考勤和考核的职能，综合部门的综合职能弱，则对其他部门的监督监管就会弱，必然导致公司监督管理职能的弱化。

（4）普遍反映的问题：工作繁琐，人员配备不够；设计的工资结构不合理，工资缺乏透明度，名义工资与实际工资不符；有部分制度不符合劳动合同法的规定；相关专业人员招聘难度较大；对老员工的工龄清零等严重伤害了老员工的感情和积极性。

3. 管理律师建议

（1）将人力资源部更名为综合部或行政人力资源部，以增强其综合职能。

（2）把其它部门中与行政、人事、后勤职能相关且不能由其他部门独立行使的职能划归综合部，如合同管理、考勤管理、工作服管理、卫生管理、文书管理、档案管理、会议管理、计算机网络管理、财产保险管理等职能。

（3）加强人力资源的管理，规范劳动合同、工资制度、绩效考核和奖惩制度等。

（4）强化考勤考核的职能，提高奖罚力度。

（5）老员工是公司最宝贵的财富，因为眼前的利益伤害老员工的感情是得不偿失的事。对于司龄满三年、五年、十年的员工给予特别奖励，并且保证工资和福利待遇随司龄的增长而不断增加。

（6）考虑到贵司的历史情况，考勤考核职能也可由品质部行使。

1. 基本情况

（1）财务部承担的职能主要是财务核算、财务管理和财务监督，同时还负责费用支出和报销的审核以及仓库管理。

（2）财务部工作人员分三个工作场地办公，其中出纳在负一楼的客户服务中心办公，仓管在负二楼的仓库办公。

2. 分析

（1）财务部的工作性质决定了其职能职责的清晰，部门按照国家法律法规及工作惯例进行运转和管理。

（2）出纳实际上承担了一般收银员的职责，在现金管理和收银工作经常有冲突。

（3）应强化财务部的财务监督作用，减少与其它职能部门的交叉性职能，减少对非财务活动的直接管理。

（4）财务部的工作专业性强，规范性高，需要时间和空间的保障，让专业的人员做专业的事。

3. 管理律师建议

（1）在条件成熟时，将财务部的费用支出和报销的前置审核权交由综合部行使，以保障财务部工作人员的时间和空间，同时增强综合部门的综合职能。

（2）仓库管理交由综合部或物业部管理，以减少环节，提高效率，财务部给予财务审计和监督。

1. 基本情况

品质部是专门为实行iso9000而设立的部门，负责iso9000系统的改进和完善。但长期以来，品质部受其人员数量的限制，而无法更多的展开工作。

2. 分析

（1）作为iso9000系统中必须设立的部门，有其存在的必要性。

（2）强化品质部的职能，可以根据需要让其承担更多的监督管理职能。

3. 管理律师建议

（1）在综合部承担对部门进行绩效考核的职能有难度的情况下，可以让品质部承担此职能。

（2）以品质部为中心，建立联合巡查制度，并通过联合巡查制度启动对公司日常经营管理活动的全面考核。

（3）联合巡查制度分为两个层面，一是由职能机构派员与品质部、综合部工作人员组成联合巡查小组，每天对各部门及大楼进行联合巡查；二是由公司高层牵头，与各部门负责人组成巡查团，每周进行一次联合巡查。联合巡查结果将纳入绩效考核体系。

1. 基本情况

（1）物业部承担的职能主要是客户服务，包括业主接待工作及迁入迁出、装修等相关服务手续；处理业主日常报修投诉；物业管理相关费用的收缴；业主档案、装修档案、客户档案等物业文书档案的整理、保管；清洁绿化和消杀。

（2）目前物业部采取的是一班制，周末轮值的工作方式，夜间无人值班。

2. 分析

（1）一般意义上的物业部是一个大概念，包括了客户服务、工程维护、保安、环境等职能，但从贵司物业部的实际运行情况来看，其所承担的并不是一个一般意义上的物业部的职能，而仅仅只履行了客户服务中心的职能。

（2）由于管理人员对物业部机构认识上和设计上的偏差与误解，把客户服务中心与当物业部等同了，因此也产生了许多不必要的误解和矛盾。

（3）普遍反映的问题：工作很繁杂，人手不够；与工程部配合不到位，不同部门、班组之间相互不理解。

3. 管理律师建议

（1）将物业部更名为客户服务中心或业主服务部。

（2）把工程部的维修班划入物业部管理，以便于客户服务的职能合并，更好更便捷地为客户服务。

（3）物业部和维修班的工作实行两班轮班值班制，以确保对客户的服务质量。

1. 基本情况

（1）工程部承担的职能主要是工程保障及维修，包括大楼建筑物、高低压配电系统、柴油发电机组、空调供冷系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、机械停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等大楼基础设施、设备的正常运行的管理、维修、保养以及外委工作。

（2）目前工程部分为运行班和维修班，其中运行班主要负责大楼基础设施、设备的维护保养以及外委检修，维修班负责日常维修，其中空调工既负责运行同时也要负责维修。

（3）工程部维修班采取的也是一班制的工作方式，夜间无人值班。

2. 分析

（1）从现行的情况来看，运行班维护的是大楼的基础设施、设备，基本不直接面对客户；而维修班主要是面对客户进行设施、设备的维修，承担客户服务的职能。

（2）由于部门内、外的地位和利益分配的不平稳，工程部工作人员的意见和情绪都较大。

（3）普遍反映的问题：工资平均且偏低，不公平；库存配件和物料品种不齐，采购速度慢，影响维修班工作效率。

3. 管理律师建议

（1）鉴于工程工作的特殊性与大楼基础设施和设备的重要性，建议将运行班独立管理，把维修班划归物业部管理，同时将工程部更名为工程保障部或设备部，以便于统一协调和管理。

（2）加大对工程部的投入，储备必要的技术人才，合理设置技术人员的薪酬。

1. 基本情况

（1）保安部承担的职能主要是治安、内保和消防，包括大楼所辖范围的安全保卫，停车场的车辆管理，物业出租房屋人员的登记与管理，消防管理和设备监控，火灾事故的应急疏散和灭火等工作。

（2）目前保安部采用全天候三班制的工作方式，保证每时每刻都有保安员在岗。

2. 分析

（1）保安部的管理相对比较规范，采取半军事化管理，较好地履行了保安部的职能职责，对大厦的管理功不可没。

（2）保安部股东人数较少，内部关系比较单纯，内讧和内耗对部门和职能管理及员工的管理影响较少。

（3）保安部的工作比较辛苦，工作人员文化素质低，人员流动性较大且需自行解决三餐问题，导致不能形成一支十分稳定而有战斗力的保安队伍。

（4）普遍反映的问题：工资不透明，补工资不及时；人员编制不足，维修班和物业部门配合不到位，维修员和物业员都是一班制，没有值班制度，导致对业主的服务有空缺。

3. 管理律师建议

（1）加强管理的同时，要加强对保安部工作人员在生活和工作上的关心，及时解决生活上的困难并给予充分的尊重。

（2）对于司龄满三年、五年、十年的员工给予特别奖励，并且保证工资和福利待遇随司龄的增长而不断增加（同样适用于其它部门的员工）。

（3）对于在治安管理中见义勇为，协助公安机关破案，工作长期无差错等有突出贡献者，应给予特别奖励。因公负伤者，除由公司承担全部医药费外，还应根据情况给予特别奖励。

1. 贵司曾制定过很多的规章制度，但皆因执行力不足，在实际工作中没有得到很好的施行。

2. 贵司从管理层到普通员工，都认同公司进行规范化管理和制度建设的必要性，但普遍担心执行的力度问题，认为如果公司高层和大股东没决心，规范化管理和制度建设就会成为一句空话；如果股东不带头执行，任何规章制度都不会有生命力。

贵司改制以来，结构性矛盾比较突出，集中表现在：

1. 作为一个市场竞争中的公司，应该本着公司利益第一的原则进行经营管理活动，而贵司目前的状况却是股东利益至上，而且是小股东的眼前利益至上。如此，必然严重伤害所有股东和普通员工的长远利益和工作积极性。

2. 作为一个股份制的有限责任公司，股东的权利应该由其所持有的股份决定，而目前贵司却存在着一种病态发展趋势，即股东对股东的权利产生错误认识，将股东身份视为一种在公司拥有特权的象征。如此，贵司就很难形成一个坚强有力的领导核心，也很难做出可持续性发展的决策。这种权力分配机制的错位、畸形，对贵司的长远发展是致命的。

3. 作为一个现代企业，其发展的动力在于所有权与经营管理权的相分离，有钱的人出钱，有力的人出力，让一流的人才来负责公司的经营管理活动。而贵司的现状却是，股东成为了一种身份、地位、权力的象征，重要的部门和岗位都成为股东之间利益和权力争夺的焦点，其最终的结果就会导致如武大郎开店一般远离甚至拒绝优秀的人才和员工。

4. 作为一个服务型企业，必须确立以客户为中心的服务模式和经营管理模式。而贵司的现状却是由部门或个人偏好、兴趣甚至心情来决定为客户提供服务的时间、速度、效率和质量。长此以往，无异于自毁前程。

5. 贵司改制五年来，所有的股东都处于一个适应做股东、学习做股东、学习做管理的过程，为此贵司和股东都付出了沉重的代价。但市场不等人，竞争不等人，公司不可能等所有的人都学会了做股东和做管理后再来谈发展。

1. 从战略发展层面上制定中长期发展规划，立足于公司未来的发展和股东的长远利益，在未来三到五年的时间消化因改制过程中和改制后形成的矛盾，让公司逐步进入一个民营企业正常的可持续发展的轨道。

2. 建立股东员工的退出机制，在充分保护股东利益的基础上，鼓励个人股东不再直接参与公司日常经营和管理活动，真正实行所有权与经营权相分离，并加以制度化。

3. 吸收优秀的员工和技术人才进入管理层，并聘请职业的经理人负责公司的经营管理。

4. 从明确部门和岗位的职能、职责开始，全面规范公司经营管理活动，强化制度的执行和考核，让制度管人、让制度管事。

5. 以联合巡查制度的推行为制度为起点按钮，全面带动公司的规范化管理。

2022房屋调查志愿服务心得体会和感想五

**大学暑期社会实践调查报告

**

*年暑假期间

*

****

**

****

1．围绕问卷实地进行采访调研，寻觅建设新主张。

2．与村领导贴近座谈，吸取经验教训。

3．参与村干部会议，聆听并学习建设经验。

**

贫困的昨天脱贫的今天致富途径农村管理

简洁主题：十年前贫困至极的小乡村在经过几年的发展变化后成为如今这样一个富裕的农村，经济的迅猛发展与农村人民生活水平的普遍提高必定可以带给我们关于新农村建设的更多更好的启示。

作为一个从贫困农村出来的孩子，我想以自己所在农村的发展经历来阐述一下自己心目中的农村发展道路，以方便从其中吸取经验，总结教训，并希望能够给当今农村的发展作出一点启示。因而，我选择了于xx年暑假期间在**省**市**镇**村进行社会实践调查。

（一）贫困的昨天

在个人的记忆中，**市**镇**村，一个十年之前是一个很贫困的小乡村。依稀记得在我很小很小的时候，家里的条件是非常的艰苦，父亲是农民，母亲是农民，甚至自己兄弟二人也不折不扣成为了面朝黄土背朝天的农民。朦胧的年龄，自己的脑海永远是家门前那一块很小很小的稻田，以及稻田中一家四口一起努力收稻的情景。那时，一瓢糖水就已经是记忆中最好的最美妙的物品。由于家庭的不富裕，我自己到七岁多才被安排上学。可是，那时的自己反而很厌学，因为学校的遥远，因为学校教室的破旧，因为学习资源的贫乏……其实，我家当时的情况在村中反而还是相对较好的，因为我家至少还不是瓦房，而其他很多家庭都是瓦房，甚至有部分家庭是草房。大清早起床，经常听到拨浪鼓的响声，那是全村唯一的“商店”——卖零货的小商贩挑着扁担挨家挨户吆喝。然后，就是怎么也忙不完的农活……

说说整个农村的原先情况吧，十年前，我们**村与周边其他村还没有什么两样，是个不起眼的村屯。当时90%的村民固守着仅有的耕地，靠土里刨食过着生活。主要是种植水稻，当时村里水田占总耕地面积的90%左右。由于农田基础设施不完善，基本上还是靠天吃饭，种植方式延用传统的漫撒技术，粗旷经营，基础条件差加上技术落后，致使水稻产量特别低。至于渔业，由于家乡附近有一条长河，因此全村几乎所有的居民的职业都是农民与渔民。压滤机滤布有位名人曾经说过，“伴河而富，伴江而肥”。可是，真正长年累月住在河边，并不一定就能够致富。98年大洪水的时候，半个村子的村民基本上都被洪水害的生活极度困苦。所谓的渔业，也就是在上游的水库放水的时候能够用鱼网打打鱼而已。那时候，村民们还没有认识到其他行业的重要性，对发展其他行业根本没兴趣。村民不富裕，村屯居住环境也很差。村里连一间象样的办公室都没有。那时候，村里只有为数不多的电视机，没有电话，村民生活十分不便，与外界沟通十分困难。

（看到这里，每个人都应该可以看出我的村子虽很穷，但并非穷的揭不开锅的样子。其实，正因为在有一定的基础上抓住机遇迎接挑战，才可以成功摆脱贫困，成功致富。）

（二）脱贫的今天

相对过去，农村的发展可谓“芝麻开花节节高”。所谓的发展，就是，有多个商店，有设备较齐全的敬老院，两层平楼已经是随处可见，很多家庭已经拥有大型号的彩电，大部分家庭看上了有线电视，有vcd，dvd等设备，接通了电话，喝上了自来水……摩托车已经基本普及了，而生活水平也已经基本上升到小康水平。就行业来说，大部分村民都有各自独特的致富手段，各种产业迅猛发展，中小型企业不断增加，全面带动了农村的发展与进步。

（三）致富途径

1．工业致富

部分村民选择了工业致富的道路。事实证明，这条致富之路是最有效的道路。众所周知，**市**镇是著名的塑料之乡。然而，十几年之前，**镇同样是一个名不见经传的小镇。在试图利用塑料行业发展自我的道路上，各乡村的居民都参与其中，当然，**村村民也不甘落后，纷纷投身于塑料大潮之中。在这之中，包括**省**市**日塑厂，**省**市**永友塑料厂，**省**市宝丰塑业有限公司等多个中小型企业都已非常红火，正处于不断向前继续发展的浪潮中。部分企业建立了现代企业制度，实行全面预算管理模式。对工资分配制度，劳动用工制度等进行了一系列根本性的变革和创新，同时改进生产设备，加强技术创新，企业效益逐年递增。

通过调查采访所获取信息表明，这几个**村塑料企业均为私营制，他们以较低的资金进行投资运转产生稳定且较令人满意的利益。因此，他们的收入也体现出投资的意义。而他们的年税收额普遍较高，这更体现了私营作为一项经营体制具有其重要的意义。税收“取之于民，用之于民”的伟大行动也由此作出了一部分保障。从职工的人数和工资上也可以看出，私营企业为农村众多人员提供了工资较高的工作，调查交流中的几位企业职工都对自己现在的工作量和工资水平非常满意。由此亦可见，这些企业为整个农村人民生活水平的普遍提高作出了重要贡献。

与三位企业领导的交谈让笔者感悟颇深。其中，**省**市宝丰塑业有限公司朱经理详细介绍其发家史，突出强调了要有创业精神，要勇敢、果断、谨慎、真诚，要善于把握机遇，做好准备去迎接任何难题，并强调这些都应是当代大学生除了学习文化基础知识以外应学习和掌握的本领。**日塑厂负责人之一的胡立志先生也特别强调了应该学会社会交际，学会掌握透析商机的能力，并要学会不断发展前进，不能原地踏步，坐吃山空。

2．农业致富：仅仅进行水稻这一种农作物的种植，这个一元化耕种时代早已过去。现在的**村，农产品的种类恐怕已经无法进行恰当统计了。水果方面，桃子、橘子、水梨、石榴、西瓜等品种繁多，尤其是西瓜，给很多家庭带来了令人满意的收益。农作物方面，玉米，番瓜，土栗等也是齐步发展。多元化的耕种和栽培让村民有了多元化的收入。畜牧业也不甘落后，养猪养鸽等也是各领风骚。前年的“水果大王”徐先生去年又荣膺“养猪专业户”，在交流中他还特意为笔者摘取并打开了一个大西瓜共同品尝。

3．其他致富：

渔林行业，主要发展的还是渔业。由于渔业工具日趋先进，部分村民纷纷引进新型高效渔业设施发展渔业。其中，常年经营渔业的潘先生就曾在与笔者的交谈中提到，他曾亲自去**嬉子湖附近学习渔业发展，并带回了较先进的渔业设备。仅靠渔业一项收入，他们家就已经率先进入小康家庭行列。

外地打工，主要是部分村民南下广州，北上北京，纷纷在大城市中行走。不可否认，这些农民利用打工手段发家致富是一条很多人知道的老路，而且他们中的大部分也实现了小康之梦。远在广东东莞打工的冯女士恰巧暑期回家探亲，她很愉快的接受了笔者的采访，并介绍了她的经历。像大多数南下寻梦的女士一样，她也经历了无助和彷徨。在漫漫打工流中奔波数月，她终于明白了一个道理，想要在当今需要才能的社会之中立足，就必须要学会并熟练使用一项技能。她花两个半月的时间狠下功夫去学习了高尔夫球杆的制作、组装和护理。终于，现在的她在广东一个高尔夫球场工作，收入颇丰。

手工艺术，“学会一门手艺永远是饿不死的”，这是传遍农村的一句至理名言。**村中就有很多靠手艺致富的村民，他们中有工匠，木匠，砖瓦匠……身为工匠兼木匠的黄师傅是村内第一个安装上空调和太阳能热水器的“富豪”；身为砖瓦匠的严益奇师傅早已经集结了一帮筑房能手一起不断的承包一家又一家的房屋建筑。在交谈中他们一直掩饰不了喜悦的情感，为自己今天来之不易的美好生活感到欣慰和舒畅。我们正值学习的今天，这些仿佛就象“学好数理化，走遍天下都不怕”一样，永远带给我们无限的鞭策和启示。

（四）农村管理

好的领导班子是农村建设的根本保证。一个村能否发展，关键是看是否有一个好的村班子和带头人，好的班子在经济发展中起到一个“火车头”的作用，**村村委作为这样一个领导班子，确实在**村的发展中起到了重要的作用。

1．村民座谈：

村民座谈一直是**村的一个传统活动，每季度开展一次。通过开展“村民座谈会”，可以促进乡风文明建设，这是建设新农村的重要目标任务之一。

在村干部的引导下，村组干部与群众恳谈以及村民之间相互洽谈、学习，变群众上访为干部下访、变事后应急为事前预防，面对面交流沟通，畅通民意表达渠道，协调利益矛盾，力求把小问题、小矛盾化解控制在基层，控制在村内，维护村内稳定。同时，除了解决问题之外，更重要的是交流经验，总结教训。每次座谈都有很多村民参加，村干部接受并吸纳群众的正确意见和建议，当场解决群众提问，收集群众反映的问题并进行讨论和解决，并件件得到了迅速落实，干部和群众关系进一步密切了。

2．引导管理：

村委会有专门的办公场所，并在所中设置宣传展览柜，用于展览生活与发展信息，新技术交流介绍，村民提供意见建议等。笔者实践的十天之中，那里每天都有至少四名村委会成员在场办公，便于及时了解群众反馈的信息，从而及时解决问题。

与村长的交谈中了解到，根据群众建议，将在近期大力开展 “好公婆，好媳妇”创建和评选活动，倡导尊老爱幼、家庭和睦、邻里互动、文明和谐的农村新风尚，着力创造安定祥和、安居乐业的农村环境。这无疑是群众反馈的一个结果，一场轰轰烈烈的评比活动即将展开，相信很多人和笔者一样，对此充满期待。

3．会议探讨：

笔者有幸参加了村干部七月中旬举办的月度会议。在这次会议中，领导们多次谈论**村应紧紧围绕“狠抓机遇、加快发展”这一主题，以社会主义新农村建设为总抓手，大力实施农业结构调整，不断推进产业化经营，争取取得成效。村长强调大家要立足实际，积极探索壮大村集体经济的发展路子；加大投入，搞好服务，不断培植发展后劲；搞好科技服务，为发展注入活力；靠投入，为发展增添后劲。同时，在会议上村长还全面分析了今后一个时期“三农”问题面临的严峻形势，明确提出了农业农村工作思路、重点和对策；大家研究讨论了乡镇出台的几个指导农业、农村工作的政策性文件。会议时间短，但主题明确，内容丰富，涵盖了农业和农村经济社会发展的方方面面，是一次非常务实的会议。收到了三大预期目的：一是坚定了把解决“三农”问题摆上全局工作重中之重，进一步加强“三农”工作，推动农村经济社会全面进步的信心和决心；二是明确了今年下半年农业农村工作的主题、任务；三是制定了创造性贯彻农业和农村工作会议精神的新对策、新举措。可以说，今后一个时期农业和农村工作的大政方针、目标任务和工作措施都已明确，当前的关键在于出实招、鼓实劲、求实效，全力贯彻落实好这次会议精神。

通过这次会议，我深刻了解到提高农业综合生产能力的紧迫性及村领导对此的重视程度，也深刻认识解决“三农”问题的长期性、艰巨性。

会议之后，滤布笔者与**村文书程朝红先生进行了长谈。他本人对笔者的实践调查很重视和支持，并给予笔者很多的帮助。在交流中，他重点向笔者介绍了今年下半年农业农村工作的主线和重点，那就是围绕提高农业综合生产能力，全面促进农民收入增长。在提高农业综合生产能力方面，重点要抓好两件事：首先是狠抓耕地保护，保障农业生产基本条件。耕地是农业综合生产能力的基本载体，是农村最重要的生产资料，是农民的保障性资产。其次是加强农田水利基本建设，大力改善农业生产条件。在促进农民增收方面，要突出五个重点：一是狠抓农业产业结构调整；二是加快农业产业化发展；三是做大做强劳务产业；四是切实抓好扶贫济困工作；五是切实增加对农业的投入。对于农村整体工作的完整性和如此详细的筹划，笔者感到非常震惊，也感到非常期待。相信下半年**村的进步和发展会走上一个新的台阶。

十年来，该村始终把带领群众脱贫致富、共同富裕作为第一位的大事来抓，从解决群众最直接、最关心的问题入手，积极为群众办实事、解难题。一是注重引导群众广开致富门路，特别是对困难户逐个摸底、提供信息、提供项目、扶持资金，分类帮助发展投资小、用人少、好经营、效益高的项目。多户村民搞起了个体经营，人人有活干。二是积极帮助群众解决实际问题。为更好的解决群众因病致贫的问题，发动群众积极参加农村医疗保险；为解决老年人的后顾之忧，发动群众投资建设村敬老院，并鼓励群众积极参加农村社会养老保险。三是严格监督村民生活。连续十年来，没有发生一起社会治安案件或群众上访事件。现在，农业形成了规模化，村民有了致富路，集体有了创收路，全村上下呈现政通人和、稳定和谐的良好发展局面。

（四）不足之处：

1.应加强公民道德教育，抓好精神文明建设。比如建立一些娱乐活动中心，利用农闲时节举办象棋、乒乓球、羽毛球比赛，组织民间文艺队演出等活动可以量力举办，去创造一个农民安居乐业，物质文化生活丰富多彩，人与人和谐相处的良好社会氛围。

2.应抓好村镇规划建设，改善群众居住环境。乡村规划是加快农村发展的基本前提。好的规划也是生产力，实践证明，规划格局合理，交通便利才能保证农村建设有序地进行，但由于基础条件不同，要立足实际，从改善基础条件入手，制定长期发展规划。虽然在**村摩托已经普及，但道路条件不佳，引起众多意见。**村应积极引资对道路进行修筑，争取良好通车，方便村民与外界的联系。

3.选准载体是农村发展的有效途径。一个村的发展要创新工作思路，选准突破口找到合适的载体，形成产业化，靠产业化培育特色，壮大规模，打造品牌，开拓市场，培育新的工业，进而再促进农业发展，形成一个合理的发展体系。

4.应提高群众科技文化素质，培养社会主义新型农民。可以聘请专业人士不定期到村指导农工技术，引进新品种，推广新技术，注重学科技，用科技，学政策，落实政策，营造了一种健康向上的生活氛围。

笔者生于农村，长于农村，对农民的酸甜苦辣有着切身的体验，对农村的种种变化有着深切的感受。无论怎样，**村今天的发展让很多人感到震惊。相信随着农业改革的进一步深入，农民的日子会一天天好起来。通过这次的调研，笔者深深的感受到了当今农村在发展前进的过程中应该学习的经验和教训，并看到了一些在农村发展中应该注意的一些问题。今天，笔者将这些用文字记录下来，希望能够为当今农村的发展带来一点启示。笔者坚信，在农村广大人民自己辛苦奋进的同时，政府部门能够带给他们更多的帮助，让他们早日实现富强的理想！

2022房屋调查志愿服务心得体会和感想六

借款人姓名、性别、年龄、身份证号、学历、职称、婚姻状况、现居住地址及工作地址、联系方式、家庭成员、个人及家庭有无不合理大额负债、个人及家庭成员有无重大慢性疾病、有无赌博、吸毒等不良嗜好。

备注：

1. 婚姻状况说明（已婚者提供结婚证、未婚者提供未婚证明、

离婚者提供离婚证） 。

2. 职称：自然人客户具有的重要专业资格（包括经济师、会计

师等专业资格）与职业资格（包括律师、医生、注册会计师等职业资格。

3. 居住地址通过查验自然人客户真实住址的水电费单、固定电话

费单、物业管理费单等，并检查相关费用额发生及支付是否具有连贯性，是否存在拖欠等相关情况。

4. 联系方式包括但不限于家庭固定电话，借款人移动电话，借

款人单位固定电话，借款人配偶移动电话，借款人配偶工作固定电话。

通过人民银行征信系统和有无利害关系第三方评价（从亲戚，邻居，以往合作关联人）：，查询借款人是否有恶意拖欠银行、其他单位和个人借款及货款的历史，恪守信用等情况。有无犯罪记录及纠纷。

个人及家庭总收入及来源，上家庭总支出及去向，家庭纯收入及上年度人均收入等情况及相关证明文件原件（如工资存折、房屋出租租赁合同协议、村民分红凭证、相关股权证明及其他收入证明文件）。

1、不易变现财产：房屋间数及结构，平方面积、座落位置、购建时间、变现价值；其他不易变现财产及变现价值。

2、主要可变现的财产 ：

（1）、机械设备名称、数量及变现价值；

（2）、交通运输工具及变现价值；

（3）、家电器具及变现价值；

（4）、存货及变现价值；

（5）、存款及其他变现价值等；

（6）、主要可变现价值合计。

写清原贷款金额，贷款金融机构，贷款形态、欠息金额和其它负债（比如私人借款）等，计算资产负债比例。

借款主要用于干什么？是否符合国家政策，市场前景如何？项目行业现状及发展前景如何借款人的从业经验如何？借款人的经营理念及管理模式如何？生产技术水平、原材料供货及销售情况，结算方

式，预计效益如何？借款人的自有资金多少，尚缺资金多少，多长时能收回成本，什么时间能还清贷款。

属于保证担保方式的贷款，写清保证担保人基本情况（同借款人基本情况）与资产负债状态、分析评估担保资格，担保人的资金来源等；属于抵押担保的贷款，要写 清抵押物的名称，存放具体地点、数量、（房产写明座落位置结构、间数、层数、平方面积，写清占地和建筑面积、附简易平面图）估价、变现能力等。

通过对借款人基本情况、生产经营情况个效益情况的分析，结合抵押担保情况对贷款风险进行评价。通过分析，测试本笔贷款给公司带来的经济效益和合作潜力，调查人要在进行贷款综合效益分析的基础上，总体评价客户的“经济实力、生产经营，信用，风险状况”结合借款用途、还款来源和计划明确以下事项：1、贷与不贷；2贷款方式；3贷款金额；4贷款期限；5贷款利率；6还款方式7. 出帐前须落实的限制及保护性条款等。

2022房屋调查志愿服务心得体会和感想七

(一)为什么要做尽职调查?

孙子曰：知己知彼，百战不殆。尽职调查就是通过对商业伙伴或交易对方进行调查，收集与拟议交易的关键问题相关的信息，从而达到了解商业伙伴和交易对方的目的，发现其业务上的优势和弱点，找出其现存和潜在的各种重大问题和影响交易的重要因素，以便为作出是否与之进行拟议的合作或交易的决定以及讨价还价甚至交易完成后的整合计划提供依据和基础。

(二)尽职调查的种类

1、从尽职调查的内容划分，可以分为以下种类的尽职调查：

(1)业务(客户／投资银行)

(2)财务税务(会计师)

(3)法律(律师事务所)

(4)其他专业(包括但不限于环境保护、劳动人事、工程等方面)

是否需要特定的其他专业的尽职调查需要视目标公司所处的行业或者客户的要求而定。比如，如果目标公司为生产型企业，涉及环保问题，则客户可能需要聘请独立的环境技术机构做环保尽职调查；而如果目标公司为历史悠久的大型国有企业，其员工结构复杂、人数众多并且有复杂的历史遗留的劳动问题，客户或许会聘请专业的独立劳动人事问题专家就劳动人事问题进行独立调查并提供咨询。

2、从客户拟议的交易类型划分，可以主要分为以下种类的尽职调查：

(1)兼并收购

(2)证券首次公开发行

(3)金融机构贷款

(4)重组、重大资产转让等方面

了解拟议交易的类型，有助于律师明确法律尽职调查的方向和范围。此外，就不同类型的交易，客户对法律尽职调查的要求也可能不同。

3、从代表客户类型划分，可以分为：

(1)投资人对目标公司的尽职调查

(2)目标公司对投资人的尽职调查

当然，对尽职调查也可以有其他类型的分类，比如针对目标公司所处行业的类别而分：针对房地产开发企业、高新技术企业、电信运营企业、钢铁生产企业、药品生产企业、金融机构等的尽职调查。

(三)法律尽职调查

法律尽职调查就是律师接受客户聘请，对目标公司进行法律方面的调查摸底，以帮助客户了解目标公司设立与存续、股权结构和公司治理、资产和权益的权属与限制、业务运营、守法合规等方面的法律状态，发现、分析评估目标公司存在的各方面的法律问题，揭示或提示拟议交易相关的相关法律风险，为客户判断拟议交易是否可以继续进行提供依据，对目标公司存在的相关法律问题向客户提出解决方案或补救措施，为交易结构、收购价格、先决条件、交割后的义务以及交易各方的其他义务等之确定、商业计划与交易进程的调整，向客户提供法律上的依据和支持。

(一)阶段

1、竞标阶段的尽职调查

有些尽职调查需要在竞标阶段开展。买方将基于该等尽职调查的结果决定是否做这个交易及交易价格如何。在竞标阶段，目标公司往往会要求投资人/买方作出一些承诺。比如某外国金融机构人股中国某金融机构的项目，目标公司就明确要求外国金融机构作出排他性的不竞争承诺，否则不会考虑接受其进行投资，这样投标人在投标书中一定要包含相应的内容。在此情况下，在进行法律尽职调查的时候，律师就要考虑到客户应当在什么范围内作出排他的不竞争承诺。经了解，该中国金融机构的经营范围非常广，除商业银行的一般存贷款、中间业务外，还包括信用卡业务等方面，这样律师就要考虑目标公司要求该外国金融机构作出的排他性的非竞争承诺到底应当限于哪些方面。如果投资人／买方对其全部经营范围均作出排他性的非竞争承诺，则承诺范围过于宽泛，对买方将来在中国进一步的业务扩展以及和中国其他金融机构的合作会有非常大的不利影响。

2、投资意向书／谅解备忘录签订后的尽职调查

更多的尽职调查常见于投资意向书或谅解备忘录签订后。在这个阶段的尽职调查的重点与竞标阶段尽职调查的重点有所不同。投资意向书或谅解备忘录签订的时候往往价格已经初步确定，这个阶段的法律尽职调查的目标需要重点考虑影响交易价格的因素是否发生变化或

改变，应当主要考虑重大资产的权属是否存在任何瑕疵或其使用有重大不利的限制(只能用于商业而非工业用途；是否属于被抵押资产；或依照相关产业政策应被淘汰的固定资产)；或资产本身因不可抗力而损坏或灭失导致资产价值降低；目标公司所称的不动产实际上是从其关联公司租赁取得或无偿使用的；固定资产投资项目用地违反立项批复或未取得政府批准等，以及解决问题的办法和相关的程序与成本。当然，这个阶段的尽职调查还应当注重为客户提供防范和减低潜在法律风险、解决发现的法律问题的步骤与程序。

3、分阶段进行的尽职调查

有的尽职调查是分阶段进行的。为节省成本费用或追于时间压力，最初阶段投资人／买家可能仅仅希望对目标公司一定范围内的情况和事项进行有限的尽职调查，比如限于公司设立和存续的基本情况(股东结构、营业范围、经营期限、业务许可)、重大资产和合同、有无诉讼/仲裁等，而在确定了在这些方面不存在重大问题，有意进一步洽谈有关交易的前提下才决定进行全面、深入的尽职调查。在分阶段尽职调查的最初阶段，律师可以为客户确定法律尽职调查的范围提供咨询意见。

由于客户进行最初阶段的尽职调查的目的是查明其所关心的目标公司的重要方面是否存在重大问题，在这个阶段尽职调查时，律师就必须在有限的时间内抓住最核心和关键的问题，并提出建议。在文件提供不全的情况下，应向客户建议进行更全面的尽职调查。

(二)方式

法律尽职调查可以分为以下几种方式：

1、审阅资料室文件

目标公司会将文件资料集中放置于其建立的资料室中供投资人/并购方审查。个别的时候，也有把文件资料发到投资人/并购方或其律师办公场所的情形。

2、现场调查

投资人/并购方及其中介机构到目标公司做现场尽职调查。目标公司会将文件资料放在专

门的资料室，并会应投资人/并购方要求指定相关的联系人，协调安排补充文件的提供、管理层访谈、负责调查问题的解答和说明的人士，甚至协调安排投资人/并购方与相关政府部门的沟通。

现场调查对律师的法律功底和判断力的要求很高。很多时候，投资人/并购方并不要求律师写长篇大论的报告，而是要求律师在第一时间向其汇报其所发现的重大问题，这在竞标阶段的尽职调查中尤为多见。律师开进目标公司的现场开始审阅文件后，客户可能每天晚上都会要求所有的中介机构提出问题，这种方式的调查工作的节奏非常快，律师需要尽可能快地找到关键或主要问题，在每次会议中都能提出最有价值的观点。

现场调查之所以最考验律师的功底，还在于很多时候目标公司不允许投资人/并购方的律师将文件从文件室带走，甚至在个别调查项目中不允许文件摘抄或审阅。比如，在某个钢铁项目的调查中，投资人/并购方需要了解目标公司的主要生产用地的权属，而目标公司拒绝提供土地管理部门的用地文件，而仅同意将文件的部分内容读给投资人及其律师。又如，在对金融机构进行的尽职调查中，由于会涉及金融机构的很多问题(如不良资产率等)，目标公司往往很不愿意提供监管报告。不过，在尽职调查的过程中，文件资料的摘录固然必要，更重要的是律师对问题的分析与判断。

基于项目或交易的特点或需要，有的投资人可能仅仅要求其律师对有限范围内的事项做尽职调查或者首先就其关心的问题展开尽职调查。律师应当在客户要求的范围内进行调查工作，如果在调查过程中发现调查范围之外事项对拟议交易有重大影响，需要进行调查，律师则应当与客户及时沟通，在取得客户同意的情况下才可以进行该项调查。

(一)公司基本情况

这一部分着重于对目标公司的沿革(即设立、变更以及存续)、股权结构、公司治理、对外投资、目标公司是否取得法律所要求的相关资质、许可、执照，是否符合相关行业监管要求等方面的尽职调查。

(二)公司资产(包括知识产权)情况

这一部分的重点在于查清目标公司资产的权属状况，是否存在瑕疵或争议，是否存在征用、查封、扣押、担保或其他第三人的权益，对其使用或处置有无法律或其他方面的限制或障碍等，以及有关资产的取得、租赁、转让的相关合同、协议或安排的合法性。就不动产而言，还应特别关注房地产开发项目的用地取得和规划、项目建设、竣工验收和预售、销售等

问题。关于知识产权的法律尽职调查，则除其权属及权利限制、许可范围和转让限制、权利期限、保密和不竞争义务等问题之外，律师还应关注技术开发、技术服务、技术合作等方面协议的条款内容。

(三)公司重大合同情况

本部分的法律尽职调查涉及目标公司的重大业务合同(如采购合同、供货合同、长期供应合同、经销协议、特许经营协议、仓储合同、运输协议、服务合同)、债权债务合同与各类担保合同、关联交易合同、重大资产/股权转让或处置的合同或安排、不竞争协议、进出口合同、战略合作协议、合资合同、联营协议、投资协议、保密协议、工程承包合同、市场分配协议、保险合同等。需要注意的是，处于不同行业领域的企业，其业务合同的类型也是不尽相同的。

(四)劳动管理

律师应审查目标公司各类劳动合同模板(包括临时及正式员工聘用合同)、员工保密与不竞争合同，与高管签订的聘用协议，所有适用的社会保险的投保和缴纳是否合规，有无悬而未决的劳动争议、停工、罢工、因工伤亡、向劳动管理部门的投诉，劳动部门的处罚或整改要求，员工手册和其他劳动管理制度或规则等。

(五)环境保护

本部分的调查工作应当关注目标公司是否取得环境影。向评价文件及其内容，是否取得有关的环境许可证(如排污许可证)，其环保设施设备是否通过验收，是否按时、足额缴纳排污费，是否存在超标排放和不合要求处置固体废物的情况等。

(六)税务

大多数情况下，会计师事务所的税务部门会负责调查目标公司的税务问题。法律尽职调查要么不包括这一部分的内容，要么仅限于调查目标公司是否做税务登记、相关税务部门或海关是否发出欠税通知、欠税罚单和补缴通知，有关滞纳金或罚金是否逾期未缴等。

(七)诉讼/仲裁

在本部分的法律尽职调查中，律师应当重点调查目标公司是否在中国境内外有未决的任何重大诉讼、仲裁、行政复议，是否有可能引起上述程序的任何重大违法或违约行为，是否有尚未执行完毕的仲裁机构、法院及行政机关所作的裁决、判决、裁定及决定、调解书等。如有，其内容为何；有无达成和解协议、支付协议，其内容为何。

下文将以并购项目的调查为例。

(一)并购方律师的职责

(1)根据法律尽职调查的范围、时间和目标公司的实际情况组织成立法律尽职调查团队。

(2)了解拟议交易或项目的类型、结构和商业目的，审阅拟议交易各方所签订的意向书或谅解备忘录或其他意向性文件，草拟和发出法律尽职调查文件清单。

(3)认真审查目标公司提供的文件，就其中缺页不全部分、尚未提供的文件和文件审查过程中需要进一步核查的内容向目标公司发出补充文件清单及/或问卷。

(4)掌握法律尽职调查工作的节奏，确定应当着重调查的重点问题，有目的地审阅文件。如果规定的尽职调查时间偏紧，文件资料量大，并购方律师需要考虑是否需增加人手，或者优先把发现的重要问题报告客户，而在之后的合理时间内完成法律尽职调查报告的撰写。如果目标公司文件提供进程缓慢或过于拖沓，并购方律师则应当及时告知客户，以便通过客户向目标公司施压，相应延长调查时间或促使加快文件提供进程。律师未能把握好尽职调查的节奏，可能会延缓相关各方洽谈交易的进程，甚至导致客户因此而丧失对目标公司进行全面调查摸底的时机，不得已而退出交易。

(5)做必要的文件摘要。在进行尽职调查的过程中，律师的作用并非是抄写员、记录员，将所有他看到文件资料、听到的信息不加选择地统统抄写或记录下来就算完成了调查。倘若如此，这种调查对客户而言无疑可能造成极大的成本浪费，并且不能有效地协助客户发现问题的主次，辨明风险的大小，为客户提供有价值的服务成果，相反会暴露出律师在此方面缺乏经验。所以说，文件摘要的好坏也是检验律师是否有好的判断力的一个重要方面。律师在做文件摘要之前应当首先审阅有关文件资料，判断哪些是重要内容和问题，然后将其记录或总结下来，而不应当拿到文件就马上开始盲目地抄录，忽视了尽职调查应有的作用和目的。当然，律师在这方面的判断力并不是生来就有和可以一蹴而就的，需要在做项目和交易的过程中不间断地学习和总结经验。在下文“如何审查目标公司提供的文件”，将会讨论在法律尽职调查过程中如何把握“重要性”原则。

(6)与各方进行及时、有效的沟通。主要包括以下几个方面：

与客户沟通。律师应当与客户及时沟通，以了解客户的要求和交易目的，并就目标公司在法律尽职调查方面的配合情况以及律师所发现有有关目标公司的阶段性的重大问题向客户汇报。

与目标公司人员沟通。帮助目标公司人员理解尽职调查清单和问卷的内容，并就文件资料存在的相互矛盾之处或无法相互印证的问题和情况等与其沟通。

与政府部门沟通。就目标公司的项目立项、用地、税务、设立审批等方面存在的问题，在法律规定并非明确的情况下，与相关政府主管部门的官员进行沟通往往有助于有关问题的解释和澄清。

与其他中介机构沟通。在现场尽职调查的进行过程中，常常是几个中介机构同时在进行调查或其各自的调查工作在时间上有部分重叠，通过彼此交换信息可以印证某些法律问题是否存在，同时避免因向各中介机构提供材料信息的分散或不同而漏掉重要问题或者无法判断问题的严重程度。例如，仅仅审查业务合同条文本身，律师可能无法判断含有金钱支付义务条款的合同之履行情况，而会计师通过查账即可发现有关合同项下的付款状况，有无到期应付未付的款项。又如，目标公司存在欠缴社会保险费或因逾期缴税被科以罚金的情形，而判断其欠费严重程度或确认是否已缴纳罚金也需要与会计师相互沟通，通过彼此交换信息来印证这些问题是否存在。再比如，与独立进行环境保护问题调查的机构进行沟通，则可以了解到该机构通过实地调查发现了目标公司在某处设有废物填埋场或存在严重的水污染，而这在目标公司提供的文件资料中却未予提及或者语焉不详。这样，律师就可以为客户分析由此而引发的环保方面的法律责任问题。

(7)起草法律尽职调查报告与报告摘要。法律尽职调查完成之后，律师需要将有关工作成果以书面的形式记载下来，撰写成法律尽职调查报告和报告摘要向客户汇报。

法律尽职调查报告应当包括对公司基本情况(设立及沿革、股权结构和管理结构、对外投资等方面)、经营许可和合法合规性、各类业务和融资合同/安排、关联交易、公司资产(动产和不动产、知识产权)、环保、劳动、诉讼仲裁等方面的尽职调查情况的汇总，列出发现的法律问题，但是，这只是报告内容的第一步。由于客户通常并非法律专业人士，无法对所发现的法律问题所产生的风险进行法律上的评估，因此，律师还应当在尽职调查报告中做简单扼要的法律分析，以使客户了解相关问题的法律后果，提示和分析潜在的法律风险，继而评估最终其对交易或客户的影响，并指出有无解决办法以及相关的成本如何。

法律尽职调查报告动辄几十页甚或上百页，如果需要进行尽职调查的公司有几十家，且其情况复杂、历史悠久、涉及各种所有制或企业形式，尽职调查报告的篇幅还会更长。作为并购方的管理层通常没有时间通读法律尽职调查报告，因而在这种情况下，律师就需要将重要或关键的法律问题总结和提炼出来，做成报告摘要(也称重要法律问题清单或概要)，以满足客户管理层的要求。

(8)与客户讨论所发现的法律问题。在尽职调查的不同阶段，律师都有可能需要与客户讨论所发现的重大问题。即便是出具了重大法律问题清单或调查报告，客户仍可能需要就其中的问题与律师进行讨论。

(二)目标公司律师的职责

并购项目中，有越来越多的目标公司在法律尽职调查阶段开始聘请外部律师协助其配合并购方的尽职调查工作。律师应当从以下几个方面协助目标公司配合收购方进行的法律尽职调查工作：

(1)保密。在尽职调查过程中，目标公司将向并购方提供形形色色的有关其业务、财务、技术、工程、法律、环保等方面的文件资料和其他信息，而其中很多部分的内容属于目标公司的商业和技术机密或尚未公开的信息，而并购方完成法律尽职调查并不当然意味着并购交易必然会完成。为了防止属于目标公司商业技术机密的资料或信息被披露或泄露给其竞争者或者不当公开，目标公司的律师应当要求并购方及其顾问签署保密协议，对目标公司在尽职调查期间提供的商业技术机密的资料或信息予以保密。

(2)与并购方和/或其律师仔细磋商法律尽职调查的范围和相关文件资料提供、进场调查以及结束尽职调查的时间安排。

(3)根据并购方发出的法律尽职调查清单的要求，协助目标公司收集、整理并购方所要求的相关文件，并记录向调查方提供的全部法律文件。

(4)在目标公司将文件交付并购方及其律师之前，审查相关文件，核查有无超出已经确定的法律尽职调查范围的文件资料或信息。需要提请注意的是，目标公司律师不应故意隐瞒或将属于法律尽职调查范围的文件资料或信息因其可能对目标公司不利而扣留而不予提供。这样做将可能给目标公司带来消极影响，因为如果在法律尽职调查期间目标公司向并购方披露对其不利的信息，而并购方知悉该等资料或信息之后仍然决定完成拟议的交易，则并购方

以后将不能以目标公司存在该等瑕疵而主张撤销拟议的交易。而如果目标公司当时未做相关披露却被收购方后来发现，则收购方将有权根据该等事件影响的程度情况决定是否完成拟议交易的交割或向目标公司索赔。

(5)协助制定文件资料室的管理规则。建立调查人员出入和资料借阅管理制度，防止集中于资料室的文件资料被擅自拿出、散失和失密，防止与项目/交易以及调查无关人员进入资料室。

(6)协调安排并购方调查人员与目标公司管理层人员的沟通和访谈，管理法律尽职调查进程，防止不必要或未经许可的拖延。

对尽职调查程序管理不善，可能致使并购方怀疑目标公司有意掩盖问题、在信息披露方面不够诚信、对推进交易的进程缺乏诚意，甚至可能致使并购方因此退出交易。

律师在做法律尽职调查之前，应当做好以下准备工作：了解交易类型和客户的商业目的和法律尽职调查的范围，明确法律尽职调查所处的阶段和法律尽职调查的方式。在客户提供的有关目标公司的背景材料非常有限的情况下，可以花一些时间上google或百度网搜索目标公司的基本信息，包括公司设立存续情况、行业背景、特别是行业研究报告，因为行业研究报告往往能够披露同行业企业通常会存在哪些问题。这样就能有准备而战，即使还没有看法律尽职调查数据库的文件，也能提出一些问题。另外，律师也可以通过把握公司类型、公司规模、行业特点，对可能涉及的典型性问题作出大致方向性判断，比如矿业企业，要先了解矿的类型、是禁止开采还是限制开采、获得采矿许可证要经过哪些程序、矿的储量(小型/中型/大型的矿分别适用什么样的审批层级)；如有外资成分，则须研究该种矿的开采是否禁止或限制外商投资。同时，律师还可通过了解类似规模和业务类型的公司的运营对典型性问题进行初步分析。

下文以公司文件为例。

(一)如何审查公司基本文件

1、审阅公司基本文件的目的

公司基本文件很重要，有提纲挈领的作用。审阅公司文件的目的(通常也是得出结论的方面)如下：

确定其是否合法设立、依法存续、出资到位；

确定是否存在可能影响其设立有效性及存续的因素；

确定其股权结构及可能影响股权结构的因素；

关注某些文件(如章程、股东间协议、委托持股安排等)的特别条款

设置及赋予的特别权利，以及对拟议交易可能的影响；

了解公司所属行业和经营范围，以便核实公司是否属于特种行业，需要取得特殊的营业许可或具备特殊的资质；

整理必要的公司信息以供其他方面的分析。

公司基本信息的整理是很关键的，律师需要对文件进行归纳分类，并分清主次，向客户提供最重要的信息。比如一个集团公司有几十家子公司，就要区分哪些是最主要的控股/参股公司并将其作为重点，制作一个体现主要控股/参股公司持股情况的框架图，便于让客户在第一时间清晰地了解公司的股权结构。

初年级律师在审查公司文件时由于经验不足，怕遗漏掉重要信息，所以于脆照单全收。但应注意，文件的摘要并不等于简单的照抄，实际上过多的摘抄只会使重点问题不突出。律师在实践中应当注意学习如何把握拟议交易的核心问题，并在此基础上进行有效的摘抄。

另外，初年级律师往往陷于盲目地、机械地摘抄文件的内容，拿到调查文件还没有通篇审查就开始摘抄，而将法律尽职调查的目的抛在了脑后，忽略了或看不到这些文件中的信息所隐含的重要问题。例如，在股权并购项目中，假如客户希望控股一家公司，而目标公司情况比较复杂，有许多小股东(包括自然人股东)，那么在审阅章程的时候就要关注其中有关小股东保护的条款，更重要的还要看法律上保护小股东的规定，必要时应把有关法律中所有相关规定在正文中引用或做成附件附在正文之后。此外，如果股权过于分散，拟议交易的达成将可能在很大程度上受制于小股东的同意，律师应当就此提醒客户，考虑采取一些可行办法以减少不确定性。

在法律尽职调查中，律师一定要对一些特别的问题保持高度的敏感，因为这些特别的问题有可能会对交易结构有影响。有的公司文件(如章程、股东间协议、委托持股安排等)常常包含某些特别条款设置及赋予的特别权利。例如，有一个目标公司为钢铁企业，该企业是从国有改制为民营企业的，其股权结构相对比较复杂，表面上的自然人股东只有四个人，而这四个人分别代表了几百个自然人来持有股份(a代表技术人员、b代表管理人员、c、d分别代表其他人员)，这种情况在一般的交易中很少碰到，律师应当对这种问题引起警觉，将其作为法律尽职调查的一个重点，要求目标公司提供进一步的文件(包括委托持股协议等)。同时，找出问题后一定要结合交易结构来分析：如果这些背后的股东联合起来，对控股股东会很不利，而实际上设计这个结构的最初意图可能就是为了制约控股股东。再比如，某投资者为私募基金，要投资一个公司，目标公司在此前已经引进过另一个财务投资者，此次为第二轮投资。在第一轮投资时就有一整套的风险投资文件(如章程、投资者权利协议等)，那么律

师就应当对第一轮投资的文件做最详尽的摘要，因为这对客户而言非常重要。此外，目标公司曾经做过项目融资，有一笔10年期的贷款，贷款协议偏向于贷款人，对借款人非常不利，那么我们就必须把所有的陈述与保证事项都摘出来，因为贷款协议偏向于贷款人，则借款人的陈述与保证范围肯定很宽(有可能一次没有支付保险费、一个陈述与保证不真实都会构成违约)。作为后来投资者的律师，一定要了解前一轮交易的性质，并进一步判断对此次交易会造成何种影响。

在与房地产并购项目有关的尽职调查中，律师对相关问题的敏感性也很重要。比如，律师应当先审查开发商自有物业的建设有没有发改委颁发的开发项目核准，以及跟开发项目有关的其他许可，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证等是否取得。然后应当审查土地使用权以什么方式获得；如果是出让取得，就要看当时是协议出让还是通过招拍挂的方式来出让；土地的使用条件为何；是否有土地闲置费问题；土地出让金有无支付凭证；地方性法规规定的其他条件，房地权属是否不一致是否有擅自改变土地房屋用途的情形等。而对租赁物业而言，律师除了需要审查房地产权证租赁合同外，还要审查租赁合同的合法性、租赁登记问题、房地产出租人的权利能力问题、承租人的优先购买权和优先续租权问题、租赁场所的用途等。

2、审查公司基本文件

众所周知，一般公司基本文件包括营业执照、章程、验资报告、年检报告、其他设立证照(如组织机构代码、统计、海关、外汇、财政、税务登记证照等)、内部规章制度。有些公司的基本文件在任何尽职调查中均不能被忽略，例如公司章程和营业执照。但是，并非所有的公司文件都需要进行摘录或进行说明，比如组织机构代码证，除非确实缺少这些文件或其与公司营业执照不一致且公司无法提出合理理由。

特殊公司文件可能包括批准文件、批准证书、发起人协议、出资协议、合资合同、股权转让协议、增资协议、股东协议、投资者权利协议、认股权协议、增资、减资、合并、改制批文、招股说明书、短期融资券/可转债募集说明书等，不同公司形式和所有制性质的企业的公司文件会有不同。

在不同的交易中，不同文件的重要性各有差异。如在国有企业改制为民营企业的情形下，改制的批文、资产评估报告、改制方案，甚至政府会议纪要都是非常重要的，应当注意审查、发现隐藏的潜在风险或历史遗留问题(特别是对那些成立年限较长的企业更要高度注意)，比如改制的法律程序存在瑕疵、国有资产不当处置等问题。律师在做此类尽职调查时，一定要保持足够的敏感性。